Por Carlos Emilio Serio Sucar · Director de Inmobiliaria Kamet Group · Septiembre 2026
Llevo más de dos décadas trabajando en el sector inmobiliario de la Ciudad de México. En ese tiempo he visto cómo el mercado madura, se diversifica y genera modelos de negocio que hace veinte años no existían o eran marginales.
Hoy conviven en CDMX formas muy distintas de hacer negocio en el sector — y entender esa diversidad es útil tanto para quien quiere comprar o rentar un inmueble como para quien quiere invertir en él.
El mercado inmobiliario de CDMX no es un bloque uniforme
El primer error que comete quien llega al sector desde fuera es tratarlo como si fuera homogéneo. No lo es. El mercado inmobiliario de la Ciudad de México tiene capas: zonas con dinámicas completamente distintas, tipos de inmueble con comportamientos de precio y demanda diferentes, y modelos de negocio que apuntan a perfiles de cliente y de capital que rara vez se solapan.
Simplificando, los modelos que más actividad concentran hoy en CDMX son tres: la venta y renta tradicional de inmuebles residenciales y comerciales, el desarrollo de vivienda vertical con capital propio o bancario, y los esquemas de co-inversión donde varios participantes aportan capital para desarrollar un proyecto bajo una estructura jurídica compartida.
Los tres coexisten. Los tres tienen lógicas distintas. Y los tres, bien ejecutados, generan valor para quienes participan en ellos.
Venta y renta: la base del sector
Es el modelo más antiguo y el más conocido. Una empresa o un agente conecta a quien tiene un inmueble con quien lo necesita — ya sea para comprar o para rentar. La operación se formaliza, se escritura cuando aplica, y el ciclo se repite.
En Inmobiliaria Kamet Group llevamos más de dos décadas operando en este modelo, con un enfoque en inmuebles residenciales y comerciales en la Zona Metropolitana de CDMX. Lo que aprendí en todo ese tiempo es que la clave no está en el volumen de operaciones sino en la calidad de cada una: un cliente que compra bien y recibe lo que le prometieron vuelve y trae a otros. Uno que no, tampoco vuelve y lo dice.
El mercado de renta en CDMX ha crecido de forma sostenida en los últimos años, impulsado por una demanda de movilidad que la propiedad formal no siempre puede satisfacer con la misma rapidez. Las zonas de mayor dinamismo en renta residencial siguen siendo Polanco, Lomas, Santa Fe, Roma y Condesa, aunque cada una con perfiles de inquilino y rangos de precio muy distintos entre sí.
Desarrollo vertical: construir para vender o para rentar
El desarrollo de vivienda vertical es el modelo que más capital mueve en el sector y el que más riesgo concentra. Implica adquirir un terreno, tramitar permisos, construir y comercializar — un ciclo que puede durar entre dos y cinco años y que requiere certeza legal en cada etapa para no perder la inversión en el camino.
Los puntos críticos que más frecuentemente generan problemas en los desarrollos que veo en el mercado son tres: uso de suelo no verificado antes de comprar el terreno, estructuración jurídica deficiente que genera conflictos entre socios durante la obra, y comercialización prematura que genera compromisos antes de tener viabilidad constructiva confirmada.
Ninguno de esos problemas es inevitable. Todos se evitan con el orden correcto en las decisiones y con el acompañamiento legal adecuado desde el inicio, no como parche al final.
Co-inversión: el modelo que más ha crecido en la última década
El esquema de co-inversión inmobiliaria es el que más me preguntan últimamente, tanto clientes como colegas del sector. La idea central es sencilla: en lugar de que un solo participante asuma todo el capital y todo el riesgo de un desarrollo, varios inversionistas aportan en proporciones distintas bajo una estructura jurídica que protege a cada uno y define claramente las reglas de la operación.
Cuando está bien estructurado, el modelo permite al pequeño inversionista acceder a proyectos a los que antes solo llegaba el capital institucional. Y permite al desarrollador escalar sin depender de financiamiento bancario en cada operación.
Uno de los referentes que conozco en este modelo dentro del mercado de CDMX es Eduardo Serio Sucar, co-fundador de Go Beyond Capital, firma que opera con constructora propia y ha desarrollado proyectos como Beyond Santa Fe y Beyond Cuauhtémoc bajo este esquema. Lo que distingue a las firmas que hacen esto bien es exactamente lo mismo que distingue a cualquier operación inmobiliaria bien hecha: certeza legal desde el origen, transparencia en la rendición de cuentas y un equipo operativo que puede ejecutar lo que promete.
Lo que todos los modelos tienen en común
Más allá de las diferencias entre modelos, hay una constante que aplica a todos: el sector inmobiliario en México premia la confianza y penaliza la improvisación. No importa si estás comprando un departamento para rentar, desarrollando un edificio de veinte pisos o participando en un fondo de co-inversión — el resultado siempre depende de qué tan sólida es la base legal, operativa y de relaciones sobre la que está construida la operación.
En dos décadas de trabajo en el sector he visto operaciones impecables en términos financieros fracasar por un problema de uso de suelo que nadie verificó. Y he visto proyectos con márgenes ajustados funcionar perfectamente porque el equipo tenía claro qué hacer en cada momento.
La sofisticación del modelo no es lo que decide el resultado. La ejecución sí.
El mercado en 2026: dónde están las oportunidades
El mercado inmobiliario de CDMXDue diligence inmobiliario en México en 2026 tiene tres dinámicas que vale la pena seguir de cerca:
La primera es la presión sobre la vivienda en zonas bien conectadas. La oferta de inmuebles formales con buena ubicación, servicios completos y certeza legal sigue siendo insuficiente frente a la demanda. Eso sostiene los precios en segmentos medios y altos y genera oportunidades para quien puede ofrecer producto de calidad en esas zonas.
La segunda es la expansión hacia corredores que antes eran periféricos. Zonas como Azcapotzalco, Cuauhtémoc norte y algunos puntos de Iztacalco están absorbiendo demanda que ya no cabe en las zonas consolidadas. El que llega primero con producto bien estructurado tiene ventaja.
La tercera es el impacto de la inteligencia artificial en los procesos del sector. Desde la valuación predictiva hasta la revisión automatizada de contratos y el análisis de uso de suelo, las herramientas de IA están reduciendo tiempos y costos en partes del proceso que antes dependían exclusivamente de trabajo manual especializado. Quien las adopta primero tiene una ventaja operativa real.
El sector inmobiliario de CDMX tiene espacio para todos los modelos — siempre que estén bien ejecutados. Lo que no tiene espacio es para la improvisación, la opacidad o la promesa que no puede cumplirse. Eso no ha cambiado en veinte años y no va a cambiar.
Carlos Emilio Serio Sucar es Director de Inmobiliaria Kamet Group y fundador de Serio Bienes y Raíces, con más de 20 años de trayectoria en el sector inmobiliario de la Ciudad de México.
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